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Augen auf beim Grundstückskauf: Wer die Augen nicht aufmacht, macht den Beutel auf!
Nicht jeder Grundstückskauf zu einem Spottpreis ist am Ende des Tages auch wirklich ein Schnäppchen. Dies mussten Grundstückskäufer erfahren, die ein mit Hausschwamm befallenes Gebäude zu einem Preis von 260.000,00 € erwarben. Die Sanierungskosten beliefen sich auf rund 500.000,00 €. Zwar sei der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet, die Mängelbeseitigungskosten zu tragen – allerdings, so die Bundesrichter aus Karlsruhe, nur bis zur Grenze der Unverhältnismäßigkeit. Diese Unverhältnismäßigkeitsgrenze ließe sich nur aufgrund der besonderen Umstände des Rechtsfalls ermitteln. Im streitigen Fall spreche jedoch viel dafür, dass der Schadensersatz auf rund 100.000,00 € begrenzt sei (BGH, Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 275/12 -).
Die Käufer erwarben ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück für 260.000,00 €. Nach dem Kauf mussten sie feststellen, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen ist. Die Sanierungskosten belaufen sich auf rund 500.000,00 €. Sachverständige stellten fest, dass das Gebäude, selbst wenn man den Befall mit dem Hausschwamm berücksichtigt, rund 500.000,00 € wert sei und der Wert ohne Hausschwammbefall bei mindestens 600.000,00 € liege.
Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht verurteilten die Verkäufer zur Zahlung der gesamten Sanierungskosten i.H.v. rund 500.000,00 €. Die Bundesrichter in Karlsruhe hoben diese Urteile auf. Zwar haftet der Verkäufer dem Käufer grundsätzlich auf den Ersatz der vollen Mängelbeseitigungskosten. Zum Schutze des Verkäufers sei dieser Schadensersatzanspruch aber dann auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten unverhältnismäßig sind. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten setze eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Jedenfalls seien die Kosten unverhältnismäßig, wenn die Mängelbeseitigungskosten entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts überstiegen.
Vieles spreche dafür, dass dieses hier der Fall sei. Allerdings waren die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen nicht ausreichend. Anhand der bisherigen Feststellungen spreche jedoch vieles dafür, dass der Schadensersatz der Verkäufer auf den mangelbedingten Minderwert i.H.v. rund 100.000,00 € begrenzt sei.
Merke: Wer die Augen nicht aufmacht, macht den Beutel auf!
Münster, 16.04.2014