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Verwaltungsrecht
Bauleitplanung: Unzulässiger Wertausgleich

Vor 30 Jahren war sie in der politischen Diskussion, Gesetz geworden ist sie nie: Die Wertausgleichsabgabe. Diese Abgabe sollten Grundeigentümer dafür zahlen, dass ihre Flächen durch einen Bebauungsplan deutlich an Wert gewinnen. Eine „Wertausgleichsabgabe“ kennt das Baugesetzbuch bis heute nicht. Für die Bauleitplanung darf eine Gemeinde grundsätzlich keinen Wertausgleich verlangen, im Gegenteil es handelt sich dabei grundsätzlich um einen rechtswidrigen Verkauf von Hoheitsrechten. Verträge die gleichwohl beschlossen werden sind unwirksam. Der Bauherr kann eventuell gezahlte Beträge zurückverlangen.

Eine Ausnahme gilt nur, soweit die Gemeinde bestimmte Kosten, die mit der Bauleitplanung verbunden sind, von dem Bauherrn verlangt. Das sind zum einen die Kosten für die Planung selbst und zum anderen die Kosten für die Folgeeinrichtungen, die zum Beispiel mit der Einrichtung eines neuen Baugebietes entstehen können. Wird etwa ein neues Wohngebiet ausgewiesen, entsteht ein erhöhter Bedarf im Gemeindegebiet für Kindergärten etc. Eine Beteiligung an diesen Kosten kann – allerdings nur in begrenztem Rahmen – die Gemeinde mit den Grundeigentümern vereinbaren. Derartige Folgekosten müssen allerdings eindeutig in den Verträgen aufgeführt werden. Fehlt es daran, ist gar von einer „Wertausgleichsabgabe“ die Rede, dann würde die Gemeinde letztlich das erreichen, was hier rechtlich nicht möglich ist: Sie würde teilhaben am Grundeigentum ihrer Bürger und sich dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle verschaffen.

Wer einen solchen Vertrag geschlossen hatte, sollte – auch um eine eventuelle Verjährung dieses Anspruchs zu vermeiden – anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um seine Rechte geltend zu machen.

Der Anspruch ist auch keineswegs dadurch ausgeschlossen, dass der Grundeigentümer von der durch den Bebauungsplan eröffneten Möglichkeit zur Bebauung seines Grundstücks Gebrauch gemacht hat.

Münster, 05.06.2008

Wilhelm Achelpöhler, Rechtsanwalt
Fachanwältin für Verwaltungsrecht