Kein Wärme-Contracting ohne Mitwirkung des Mieters

Der Vermieter kann nicht ohne Mitwirkung seiner Mieter den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen ("Wärme-Contracting"). Holt er die Zustimmung seines Mieters nicht ein, läuft er Gefahr, lediglich Brennstoff- und Wartungskosten, nicht aber die kalkulatorischen Investitions-Kosten des Contractors auf die Mieter umlegen zu können. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.04.2005 (- VIII ZR 54/04 -).

Nach Auffassung der Bundesrichter darf der Vermieter nicht einseitig während der Vertragslaufzeit die Vertragsgrundlagen ändern. Ein Teil der Instanz-Gerichte hatte vor diesem Urteil anders entschieden. Wärme-Contracting sei ökologisch und ökonomisch sinnvoll. Langfristig diene es auch dem Mieterinteresse. Nach der Heizkostenverordnung können kalkulatorische Kosten für eine Heizungsanlage auf den Mieter abgewälzt werden. Daraus schlussfolgerten mehrer Landgerichte, dass der Abschluss eines Wärme-Contracting-Vertrages auch ohne Zustimmung des Mieters erfolgen könne. Die Kosten könnten voll abgewälzt werden.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Durch die Umstellung auf Wärme-Contracting entstehen dem Mieter zunächst zusätzliche Kosten. Der das Bürgerliche Recht durchziehende Grundsatz der Vertragsfreiheit besagt, dass einer Vertragsänderung grundsätzlich beide Parteien zustimmen müssen. Einseitige Vertragsänderungen sind dem Bürgerlichen Recht fremd. An diesem Grundsatz ist nicht zu rütteln.

Im Ergebnis musste der Vermieter im entschiedenen Fall die durch das Wärme-Contracting entstandenen Investitionskosten selbst tragen.

Münster, 15.11.2005

Burkard Lensing, Rechtsanwalt

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