Schönheitsreparaturen gehören zu den Instandhaltungskosten.

Schönheitsreparaturen gehören zu den Instandhaltungskosten. Das gesetzliche Mietrecht geht davon aus, dass es Aufgabe des Vermieters ist, die Wohnung während der Mietzeit in einem zu Wohnzwecken geeigneten Zustand zu erhalten. Von Gesetzes wegen sind Schönheitsreparaturen deshalb vom Vermieter durchzuführen. Das Gesetz lässt es jedoch zu, dass die Mietparteien eine hiervon abweichende Regelung treffen. Deshalb sehen Formularmietverträge regelmäßig vor, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter auf eigene Kosten durchzuführen sind. Der Gesetzgeber unterstellt dabei, dass der Mietzins geringer ausfällt, wenn der Mieter für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen muss.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen die Frage aufgeworfen, ob einzelne dieser Schönheitsreparaturklauseln den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung nimmt der Bundesgerichtshof dann an, wenn der Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Dies ist bei sog. "starren" Fristenplänen der Fall (BGH Urt. v. 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 -). Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter zu genau fixierten Intervallen dazu verpflichtet wird, bestimmte Schönheitsreparaturen durchzuführen - etwa: "Renovierung des Bades nach 3 Jahren". Nicht starr ist der Fristenplan, wenn lediglich "in der Regel" die Renovierungsarbeiten in zeitlichen Intervallen vorgenommen werden sollen - etwa: "in der Regel nach 3 Jahren Renovierung des Bades". Diese "weiche" Klausel hält der Bundesgerichtshof grundsätzlich für rechtswirksam (BGH Urt. v. 13.07.2005 - VIII ZR 351/04 -). Aber auch in solchen Fällen kann eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Mieter nicht nur während der Mietzeit zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sondern durch eine weitere Klausel mit einer Endrenovierungspflicht überzogen wird. In solchen Fällen können die Klauseln - "in der Summe" betrachtet - eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen (BGH Urt. v. 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 -). Entscheidend ist die Formulierung im Mietvertrag. Jeder Fall liegt hier anders und bedarf einer gesonderten Prüfung und Beurteilung.

Münster, 15.11.2005

Burkard Lensing, Rechtsanwalt

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