Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Hat der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausgeführt, so kann er sich die Kosten hierfür erstatten lassen, falls die Schönheitsreparaturklausel sich im Nachhinein als unwirksam erweist (BGH Urt. v. 27.05.2009 – VII ZR 302/07 -).

Die Mieter bewohnten seit 1999 eine Wohnung. Aufgrund ihres Mietvertrages waren sie zur Durchführung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen verpflichtet. Im Vertrauen auf die vertragliche Regelung renovierten sie im Jahre 2004 die Wohnung. Zum 31.05.2006 kündigten sie dann das Mietverhältnis. Sie nahmen dabei an, dass sie vor Rückgabe der Wohnung nochmals zu einer Endrenovierung verpflichtet seien.

Im Nachhinein stellte sich heraus, dass sowohl die Schönheitsreparaturklausel als auch die Endrenovierungsklausel unwirksam sind. Diese Rechtsauffassung hatte sich erst aufgrund einer neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes durchgesetzt.

Nachdem die Mieter hiervon Kenntnis erlangt hatten, machten sie gegenüber dem vormaligen Vermieter einen Ersatzanspruch in Höhe von 1.620,00 Euro (9 €/m² Wand- und Deckenfläche für das Streichen) geltend.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen das Ansinnen der Mieter zurück. Erst vor dem Bundesgerichtshof hatten die Mieter Erfolg. Ihnen stünde grundsätzlich ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Sie hätten die Renovierungsarbeiten ohne Rechtsgrund erbracht. Deshalb stünde ihnen ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Allerdings könnten sie nicht die Kosten für einen Profi geltend machen. Regelmäßig bediene sich der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen der Eigenleistung und der Hilfe von Verwandten und Bekannten. Hier könne der Mieter für die Leistungen nur das in Ansatz bringen, was er für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Da Verwandte und Bekannte regelmäßig keine Fachkräfte sind, kann hier keineswegs der volle Stundensatz einer Fachkraft in Ansatz gebracht werden. In welcher Höhe der Mieter Aufwendungsersatz erlangt, konnte der Bundesgerichtshof mangels eigener Kompetenz nicht entscheiden, sondern musste diese Frage an das Ausgangsgericht zurückverweisen. Dieses hat nunmehr über die Höhe des Ersatzanspruches zu entscheiden.

Münster, 17.06.2009

Burkard Lensing, LL.M, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Versicherungsrecht

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