Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und zieht er später nicht ein, so können dem Mieter Schadensersatzansprüche zustehen. Der Mieter muss freilich beweisen, dass der Selbstnutzungswille des Vermieters im Zeitpunkt der Kündigung nicht bestand. So urteilte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.05.2005 (- VIII ZR 368/03 -).

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs. Die Mieter zogen aus. Daraufhin baute der Vermieter die Wohnung um. Die Sanierungsarbeiten zogen sich über Jahre hin. Zwischenzeitlich heiratete der Vermieter. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten vermietete er die Wohnung anderweitig. Die Mieter klagten auf Schadensersatz. Die Vorinstanzen gaben ihnen Recht.

Der Bundesgerichtshof hob die Urteile auf. Er meint, den Mietern stehe kein Schadensersatzanspruch zu. Allein der Umstand, dass der Vermieter die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung später nicht selbst beziehe, biete keinen Beweis dafür, dass kein Eigenbedarf im Kündigungszeitpunkt bestanden habe. Grundsätzlich schulde der Vermieter, der unberechtigt eine Eigenbedarfskündigung ausspräche, dem Mieter Schadensersatz. Die Darlegungs- und Beweislast für den nicht vorhandenen Selbstnutzungswillen im Zeitpunkt der Kündigungserklärung trage jedoch der Mieter. Durch die Beweislastverteilung werde der Mieter nicht benachteiligt. Der Vermieter dürfe nämlich die Behauptung, dass ein Selbstnutzungswille nicht vorgelegen habe, nicht einfach bestreiten. Vielmehr müsse er, um den Verdacht zu entkräften, die Eigenbedarfskündigung sei nur vorgeschoben worden, konkret darlegen, warum der Selbstnutzungswille später aufgegeben worden sei. Die Mieter konnten den Einwand des Vermieters, er habe nur wegen seiner Heirat die Wohnung später nicht bezogen, nicht entkräften. Ihre Schadensersatzklage wurde abgewiesen.

Münster, 15.11.2005

Burkard Lensing, Rechtsanwalt

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