Keine verbrauchsbezogene Abrechnung von Kaltwasser bei Fehlen von Wasserzählern

Solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Wasserkosten nach Verbrauch umzulegen. Er kann nach der Wohnfläche abrechnen (BGH Urt. v. 12.03.2008 - VIII ZR 188/07 -).

Die Mieter wohnen seit 1969 in einem Altbau. Die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung wurden flächenbezogen gerechnet. Wasserzähler waren nicht vorhanden. Im Frühjahr 2003 ließ der Vermieter die Wohnung des Gebäudes mit Kaltwasserzählern ausstatten. Ein Mieter wehrte sich jedoch gegen die Installation eines Wasserzählers. Bis zum heutige Tage verfügt seine Wohnung über keinen Wasserzähler. Der Vermieter rechnete daraufhin weiterhin die Kosten der Wasserversorgung nach dem Flächenmaßstab ab. Hiergegen wandten sich die klagenden Mieter. Sie waren nicht bereit, die Differenz zwischen den nach Flächenmaßstab auf sie entfallenden Kosten und den tatsächlichen Verbrauchskosten zu zahlen.

Zu Unrecht - meinten die Karlsruher Richter. Zwar zeigten die Richter Verständnis dafür, dass der Einbau eines Wasserzählers durch den Vermieter die einseitige Erwartung des Mieters wecke, dass er künftig allein für den tatsächlichen Wasserverbrauch zu zahlen habe. Einen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert in dem Sinne, dass künftig die Kosten der Wasserversorgung nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, kommt der bloßen tatsächlichen Installation eines Wasserzählers jedoch nicht zu. Das Gesetz geht in § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB davon aus, dass wenn keine anderweitige Vereinbarung getroffen worden ist, die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, die Betriebskosten nach dem Verbrauchsmaßstab abzurechnen, haben die Parteien jedoch nicht geschlossen. Eine Umlegung der Kosten nach dem Verbrauchsmaßstab sieht das Gesetz (§ 556 a Abs. 1 S. 2 BGB) für den Fall vor, dass eine Verbrauchserfassung für „die Mieter“ stattfindet. „Die Mieter“ sind nach Auffassung der Karlsruher Richter alle Mieter. Wenn nur ein Mieter über keinen Wasserzähler verfügt, findet eine Verbrauchserfassung für „die Mieter“ nicht statt – mit der Konsequenz, dass der Vermieter nicht gesetzlich verpflichtet ist, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen.

Die klagenden Mieter mussten den Differenzbetrag zu den nach Wohnfläche umgelegten Wasserkosten nachzahlen.

Münster, 02.07.2008

Burkard Lensing, LL.M., Rechtanwalt,
Fachanwalt für Versicherungssrecht

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