Mieter kann nicht isoliert gegen Abmahnung des Vermieters vorgehen

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Er kann nicht isoliert gegen die Abmahnung des Vermieters vorgehen, sondern muss die Berechtigung der Abmahnung in einem möglichen Kündigungsschutzprozess klären (BGH, Urt. v. 20.02.2008 – VIII ZR 139/07 -).


Ein langjähriger Mieter erhielt von seinem Vermieter eine Abmahnung. Darin wurde ihm vorgehalten, Mitmieter hätten sich über ihn beschwert. Er habe die Ruhezeiten sowie die Hausordnung nicht eingehalten. Häufig habe er überlaut Fernsehen gesehen und dadurch die Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört. Der Mieter hielt diese Vorwürfe für unberechtigt und wollte sich dagegen zur Wehr setzen. Hierzu sah er sich insbesondere veranlasst, da der Vermieter ihm im Falle erneuter Beschwerden die fristlose Kündigung angedroht hatte.

Der Bundesgerichtshof wies die Klage des Mieters ab. Ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an der Klärung der Frage, ob die Abmahnung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt sei, habe der Mieter nicht. Die Abmahnung solle dem Mieter lediglich vor Augen führen, welche Konsequenzen Pflichtverstöße aus dem Mieterverhältnis haben können. Ihm soll die Chance gegeben werden, sein Verhalten aufzugeben oder zu ändern. Darin erschöpfe sich die gegenwärtige Wirkung für den abgemahnten Mieter. Ob die Abmahnung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt sei, könne in einem späteren Kündigungsrechtsstreit geklärt werden. Es gebe keinen Anlass dafür, die Frage nach der Rechtmäßigkeit der Abmahnung in zwei Prozessen (Abmahnungsprozess und Kündigungsrechtsstreit) zu klären. Zureichend sei es, wenn die Frage nach der Berechtigung der Abmahnung im Kündigungsrechtsstreit geklärt werde. Etwas Anderes gelte im Arbeitsrecht. Der Arbeitnehmer habe wegen der existenziellen Bedeutung des Arbeitsplatzes hier ein rechtlich schützenswertes Interesse daran, bereits die Rechtmäßigkeit der Abmahnung klären zu lassen. Eine vergleichbare Rechtslage gäbe es im Mietrecht nicht.

Der Mieter kann nicht klären lassen, ob seine Nachbarn und Mitmieter ihn zu Unrecht angeschwärzt haben.

Münster, 27.05.2008

Burkard Lensing, LL.M., Rechtanwalt,
Fachanwalt für Versicherungsrecht

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