Vermieter haftet für Fogging

Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) stellen einen Mangel der Mietsache dar. Der Vermieter muss diesen Mangel beseitigen lassen bzw. die voraussichtlichen Beseitigungskosten zahlen (BGH Urt. v. 28.05.2008 – VIII ZR 271/07 -).

Die Mieterin renovierte ihre Mietwohnung. Sie brachte Wandfarbe auf und verlegte Teppichboden. Im Winter traten dann Schwarzstaubablagerungen auf. Vom Schadensbild ähnelt „Fogging“ den Folgen eines Schwelbrandes. Die Mieterin verlangte von dem Vermieter einen Kostenvorschuss für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten in Höhe von rund 4.500,00 EUR.

Es wurde ein Sachverständiger eingeschaltet, um festzustellen, worauf die Schwarzstaubablagerungen zurückzuführen sind. Der Sachverständige stellte fest, dass die Schwarzstaubablagerungen aus einem Zusammenspiel einer Vielzahl von Ursachen herrührten. Maßgebliche Ursache sei jedoch ein Zusammenwirken von den Emissionen aus der Wandfarbe und dem Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während der Wintermonate. Die Ursachen der „Fogging-Erscheinungen“ stammten also nicht allein aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, sondern vielmehr aus dem Gefahrenbereich der Mieterin. Diese hatte ja die Wandfarbe und den Teppich in die Wohnung eingebracht. Der Vermieter meinte, er müsse deshalb nicht für die Mängelbeseitigungskosten aufkommen.

Dies sahen die Bundesrichter anders. Grundsätzlich hat der Vermieter kraft Gesetzes Mängel an der Mietwohnung zu beseitigen – und zwar unabhängig davon, ob die Mangelursache dem eigenen Gefahrenbereich des Vermieters entstammt oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Anders ist dies nur dann, wenn der Mieter die Entstehung des Mangels verschuldet hat. Dies ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Ursachenbeitrag des Mieters zum Mietmangel sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung darstellt. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung ist er kraft Gesetzes berechtigt. Die Ausstattung einer Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden und das Streichen der Wände mit handelsüblicher Farbe ist jedoch vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung. Die Mieterin habe sich hier also gesetzeskonform verhalten. Sie habe das Auftreten der Fogging-Erscheinungen nicht im Rechtssinne zu vertreten. Im Ergebnis haftete der Vermieter auf den Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung in Höhe von rund 4.500,00 EUR.

Münster, 04.08.2008

Burkard Lensing, LL.M., Rechtanwalt,
Fachanwalt für Versicherungsrecht

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