Gewerberaummiete: Vermieter darf nicht einseitig die Öffnungszeiten von Ladengeschäften in Einkaufscenter bestimmen

Der Vermieter von Ladengeschäften eines Einkaufscenters darf nicht ohne Weiteres einseitig die Ladungsöffnungszeiten bestimmen (BGH Urt. v. 16.05.2007 - VII ZR 13/05 -).

Mit Änderung des Ladenschlussgesetzes verlangte der Vermieter zunächst die Öffnung der Geschäfte an Samstagen bis 16.00 Uhr, später dann bis 20.00 Uhr. Die Mietverträge sahen folgende Klausel vor:

„Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft offen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten.“

Auf diese Klausel berief sich der Vermieter. Ein Mieter verwahrte sich gegen die Verlängerung der Ladenöffnungszeiten. Er sah sich durch die Vertragsklausel unangemessen benachteiligt.

Das Oberlandesgericht Jena entschied zunächst zugunsten des Vermieters. Die vertragliche Klausel nehme Bezug auf die gesetzlichen Regelungen des Ladenschlussgesetzes. Soweit der Vertrag hierauf Bezug nehme, könne keine unangemessene Benachteiligung vorliegen. Was der Gesetzgeber vorgebe, könne im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung nicht unbillig sein. Wer sich auf einen langfristigen Gewerberaummietvertrag einlasse, müsse damit rechnen, dass sich die gesetzlichen Bestimmungen während der Vertragslaufzeit ändern.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Oberlandesgerichtes Jena zugunsten des Mieters auf. Die Klausel zur Ladenöffnungszeit sei nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht Vertragsinhalt geworden. Der Vermieter sei nämlich gehalten, die Vertragspflichten in dem vorformulierten Gewerberaummietvertrag möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Bei Lektüre des Vertrages müsse der Mieter die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennen können. Dies sei bei der in Frage stehenden Klausel nicht der Fall. Sie erwecke nämlich zunächst den Anschein, dass der Umfang der Betriebspflicht des Mieters davon abhänge, wie lange „die überwiegende Mehrzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält“. Damit wird vorgetäuscht, eine Ausweitung der Ladenöffnungszeiten hänge nicht vom Willen des Vermieters, sondern allein von der Mehrheit der übrigen Mieter des Einkaufzentrums ab. Tatsächlich ist dem aber nicht so. Die Klausel sieht nämlich weiter vor, dass dem Vermieter „die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten“ bleibt. Mit einer Ausweitung seiner Betriebspflicht müsse der Mieter aber bei Abschluss eines Gewerberaummietvertrages nicht rechnen. Das Ausmaß der Abhängigkeit von den Weisungen des Vermieters werde durch die gewählte Formulierung verschleiert. Es liege ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor mit der Folge, dass die Klausel nicht wirksam in den Vertrag einbezogen wurde. Der Mieter kann weiterhin nach den Vorgaben des „alten“ Ladenschlussgesetzes seine Ladenöffnungszeiten selbst bestimmen.

Münster, 19.07.2007

Burkard Lensing, LL.M., Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Versicherungsrecht, Master of Insurance Law

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