Eigenmächtiges Ausräumen kann den Vermieter teuer zu stehen kommen

Räumt der Vermieter eigenmächtig die Wohnung seines Mieters aus, haftet er für Schäden an dem Inventar des Mieters. Ob er zuvor wirksam gekündigt hat oder nicht, ist rechtlich unerheblich. Hat der Vermieter keinen Herausgabetitel gegen den Mieter erstritten, macht er sich schadensersatzpflichtig. Die Höhe des Schadens muss nicht der Mieter beweisen. Vielmehr obliegt es dem Vermieter das Inventar des Mieters zu inventarisieren und schätzen zu lassen. Unterlässt er dies, ist er in der Beweislast. Er muss dann dartun, dass die vom Mieter geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Höhe nach unberechtigt sind (BGH, Urteil v. 14.07.2010 - VIII ZR 45/09-).

Der Mieter setzte sich im Februar 2005 ab. Seine Verwandten gaben eine Vermisstenmeldung auf. Die Polizei öffnete daraufhin die Wohnung und durchsuchte sie. Über den Verbleib des Mieters konnten jedoch keine Erkenntnisse erzielt werden. Nachdem die Miete monatelang ausbliebt, kündigte der Vermieter durch Einwurf eines Kündigungsschreibens in den Wohnungsbriefkasten das Mietverhältnis fristlos. Eine Räumungsklage erhob er jedoch nicht. Gleichwohl ließ er die Wohnung wieder öffnen und nahm sie in Besitz. Ein Großteil der Wohnungseinrichtung entsorgte er; den Rest der Gegenstände lagerte er ein. Im Prozess machte er geltend, ihm seien Entrümpelungskosten in Höhe von 2.000,00 € entstanden.

Der Mieter kehrte nach geraumer Zeit zurück und fand seine Wohnung nicht mehr wie verlassen vor. Für die entsorgte Wohnungseinrichtung und behauptete Verschmutzungen und Beschädigungen an seiner sonstigen Habe machte er Schadensersatzansprüche in Höhe von rund 60.000,00 € zzgl. Gutachterkosten in Höhe von 1.300,00 € gegenüber dem Vermieter geltend.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht sprachen dem Mieter keinen Schadensersatzanspruch zu. Zwar sei die eigenmächtige Räumung durch den Vermieter rechtswidrig gewesen und dem Grunde nach hätte der Vermieter auch für den Schaden aufzukommen. Es sei dem Mieter jedoch nicht gelungen, seinen Schaden der Höhe nach nachzuweisen. Allein auf Grund der vorgelegten Lichtbilder und der abstrakten Inventarliste – ohne dass genaue Angaben zu Anschaffungspreis, Alter der Gegenstände, genaue Spezifikation an der Habe genannt würden – hätten die Richter keine hinreichende Schätzungsgrundlage, um den Schaden der Höhe nach ermitteln zu können. Dies gehe zu Lasten des Mieters.

Der BGH sah dies anders. Der Vermieter habe nicht nur durch das eigenmächtige Ausräumen rechtswidrig gehandelt, vielmehr hätte ihn eine Obhutspflicht hinsichtlich der Habe des Mieters getroffen. Schon bei der Inbesitznahme hätte er ein aussagekräftiges Verzeichnis der in Verwahrung genommenen Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen müssen. Diese Inventarisierungs- und Schätzungspflicht hätte der Vermieter verletzt. Deshalb wäre es nicht Sache des Mieters nachzuweisen, in welcher Höhe ihm ein Schaden entstanden sei. Vielmehr müsse der Vermieter die vom Mieter vorgelegte Inventarliste mit dessen Wertangaben widerlegen. Gelänge ihm dies nicht, ginge dies zu seinen Lasten.

Deshalb – so die Bundesrichter – müsse der Mieter jedenfalls ein Mindestschaden, dessen Festsetzung sie den Ausgangsgerichten überließen, zugesprochen werden.

Münster, 08.09.2010

Burkard Lensing, LL.M, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Versicherungsrecht

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