Aufgepasst bei der Wertermittlung im Flurbereinigungsverfahren!

Das Flurbereinigungsverfahren gliedert sich in mehrere Verfahrensschritte. Diese enden jeweils mit einer den Verfahrensabschnitt abschließenden Verwaltungsentscheidung. Die Teilnehmer am Flurbereinigungsverfahren müssen in den einzelnen Verfahrensabschnitten ihre Rechte jeweils sehr sorgfältig wahrnehmen. Die am Ende eines jeden Abschnitts ergehende Verwaltungsentscheidung kann mit Rechtsmitteln angefochten werden. Wird kein Rechtsmittel eingelegt können Fehler in dem Verfahrensabschnitt später nur in ganz seltenen Ausnahmefällen korrigiert werden.

Insbesondere Fehler im Wertermittlungsverfahren können später bei der Zuteilung von Grundstücken gravierende Konsequenzen haben. Erfahrungsgemäß wird die Bedeutung des Wertermittlungsverfahrens bei dessen Durchführung durch die Teilnehmer am Flurbereinigungsverfahren unterschätzt. Die Konzentration der Teilnehmer richtet sich auf die Umsetzung der eigenen Wünsche im Rahmen der Neustrukturierung des Flurbereinigungsgebietes. Sind aber bei der Bewertung der Grundstücke eines Teilnehmers Fehler gemacht worden, lassen sich häufig Wünsche bei der Zuteilung von Flächen nicht mehr realisieren.

Bei der Ermittlung des Wertes von landwirtschaftlichen Nutzflächen wird im Regelfall kein individueller Verkehrswert ermittelt. Die Flurbereinigungsbehörde legt vielmehr einen sogenannten Wertermittlungsrahmen fest. Danach werden die Grundstücke in verschiedene Klassen eingeteilt. Für diese jeweiligen Klassen werden unterschiedliche Werteinheiten –sogenannte Wertzahlen- vorgegeben. Anhand der Grundstücksgröße können dann die individuellen Werteinheiten für das Grundstück festgesetzt werden. Die ausreichende Bildung von Klassen und die richtige Abgrenzung der einzelnen Klassen untereinander ist für die richtige Bewertung der Grundstücke von entscheidender Bedeutung. Die im Flurbereinigungsgebiet vorhandene unterschiedliche Ertragskraft der einzelnen Böden muss sich deutlich im Wertermittlungsrahmen widerspiegeln.

Grundlage für die Bestimmung der Ertragskraft eines Bodens sollen die Ergebnisse einer Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz sein. Dabei muss aber darauf geachtet werden, das sich die Verhältnisse seit der letzten Bodenschätzung erheblich verändert haben können. Dies ist entweder bei der Bildung des Wertermittlungsrahmens oder spätestens bei der Bewertung des konkreten Grundstücks zu berücksichtigen. Die Reichsbodenschätzung im Jahre 1934 bezog sich nämlich auf das gesamte damalige Reichsgebiet. Im Flurbereinigungsverfahren ist jedoch auf die Verhältnisse im Flurbereinigungsgebiet abzustellen. Dies erfordert eine genauere und individuellere Wertbestimmung.

Maßgebend für die Wertbestimmung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist deren Ertragskraft. Dabei ist nach der Rechtsprechung zunächst die Bodenart zu berücksichtigen. Ferner wird auf die konkrete Beschaffenheit abgestellt. Abzüge werden beispielsweise vorgenommen bei Flächen mit hohem Steingehalt, bei einer Hanglage oder in Überschwemmungsgebieten.

Landwirte, sollten sehr sorgfältig prüfen, ob ihre Flächen richtig bewertet worden sind. Bestehen hier Bedenken, sollte unbedingt eine rechtliche Bratung in Anspruch genommen werden. Eine spätere Korrektur der ermittelten Werte ist nämlich nur in Ausnahmefällen zulässig.

Münster, 18.02.2011

Dr. Frank Schulze, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

(zurück)