Vorsicht bei Umbaumaßnahmen im Außenbereich!

Bauen im Außenbereich ist nur in einem sehr eingeschränkten Umfang zulässig. In erster Li­nie ist es auf Vorhaben beschränkt, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Dieser Umstand wird oft übersehen oder bewusst umgangen, wenn ein bereits im Außenbereich sich befindendes Gebäude erweitert oder umgebaut werden soll. Eine derartige Baumaßnahme bedarf im Regelfall einer Baugenehmigung. Dient das Gebäude aber aktuell nicht mehr einem ladwirtschaftlichen Betrieb, kann es Probleme mit der gewünschten Baugenehmigung geben. Nicht wenige Bauherren verfallen dann der vermeintlich einfachsten „Lösung“ und bauen „schwarz“. Dies kann auch zunächst „gut gehen“, da die Bauordnungsbehörden hiervon erst einmal nichts erfahren. Bekommt die Behörde dann aber doch –häufig erst nach Jahren- Wind von der Angelegenheit, ergeben sich für den Bauherrn –oder seinen Erben- große Probleme.

Zunächst muss der Versuch unternommen werden, nachträglich eine Baugenehmigung für die durchgeführte Baumaßnahme zu beantragen. Grundsätzlich kann eine derartige nachträgliche Genehmigung auch noch ergehen und so das Bauwerk insgesamt wieder in einen formal le­galen Zustand versetzen. Voraussetzung ist aber die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Um- oder Erweiterungsbaus. Dient das Bauwerk aber nicht einem landwirtschaftlichen Be­trieb, kann eine Baugenehmigung nur in wenigen im Gesetz abschließend aufgeführten Fällen erteilt werden. Diese liegen aber häufig nicht vor.

In einer derartigen Situation reicht es dann auch nicht aus, zähneknirschend zu erklären, dass man den Umbau wieder beseitigen, also zurückbauen werde. Durch den Umbau ist nämlich die für das ursprüngliche Bauwerk erteilte Baugenehmigung untergegangen. Durch den Rückbau entsteht somit lediglich ein anderes Gebäude, für das ebenfalls keine Baugenehmi­gung vorliegt. Im Extremfall erlässt die Bauordnungsbehörde dann eine Abrissverfügung für das gesamte Gebäude! Hierdurch kann dann schnell ein Schaden in 6-stelliger Höhe entste­hen. Die Verwaltungsgerichte haben sich häufig mit Verfahren zu befassen, in denen derar­tige Abrissverfügungen angefochten werden.

Zu einer derartigen Eskalation sollten es Eigentümer von Bauwerken im Außenbereich, die nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, nicht kommen lassen. Zunächst sollte im­mer vor Durchführung einer Baumaßnahme fachkundiger Rat eingeholt werden. Dabei sollte man sich nur dann an die Baugenehmigungsbehörde wenden, wenn man vorher geprüft hat, dass der vorhandene Baubestand durch eine oder mehrere Baugenehmigungen abgedeckt ist. Ansonsten besteht die Gefahr, dass durch die Anfrage ein vorhandener nicht genehmigter Bestand für die Behörde offenkundig wird. Besteht eine derartige Problematik nicht, sollte in Vorgesprächen mit den zuständigen Sachbearbeitern ausgelotet werden, ob und ggfls. in wel­chem Umfang eine Baugenehmigung erwirkt werden kann. Häufig besteht hier ein nicht un­erheblicher Verhandlungsspielraum.

Hat die Bauordnungsbehörde einen nicht genehmigten Umbau entdeckt, sollte mit fachkundi­ger Hilfe zunächst versucht werden mit der Behörde einen Kompromiss auszuhandeln. Ge­lingt dies nicht, muss geprüft werden, ob das Bauwerk durch die Behörde in der Vergangen­heit geduldet worden ist. Ob eine Abrissverfügung erlassen wird, steht nämlich im Ermessen der Behörde. Dieses Ermessen muss in rechtsstaatlicher Weise ausgeübt werden. Hatte die Behörde geraume Zeit Kenntnis von dem Schwarzbau, so kann der Erlass einer Abrissverfü­gung ermessensfehlerhaft und daher rechtswidrig sein. Gleiches gilt für den Fall, dass eine Behörde gegen weitere Schwarzbauten auf anderen Grundstücken in der weiteren Nachbar­schaft nicht vorgeht. Führt dies nicht weiter, und erlässt die Behörde eine Abrissverfügung, muss hiergegen Klage erhoben werden. Gleichzeitig sollte dann ein Bauantrag im Hinblick auf die bisher nicht genehmigte Umbaumaßnahme gestellt werden. Häufig kann dann mit Hilfe des Gerichts ein Kompromiss gefunden werden.

Münster, 18.02.2011

Dr. Frank Schulze, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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