Eine maßgeschneiderte Baugenehmigung ist rechtswidrig

Von einer maßgeschneiderten Baugenehmigung spricht man, wenn ein seiner Art nach unzulässiges Bauvorhaben durch einen Katalog von Nebenbestimmungen, deren Einhaltung unrealistisch ist oder nicht überwacht werden kann, zulässig gemacht werden soll.

Besonders deutlich wird dies, wenn in einem Gebiet für das ein Bebauungsplan beseht, ein Vorhaben verwirklicht werden soll, dass mit den Festsetzungen in dem Bebauungsplan nicht im Einklang steht. So ist beispielsweise ein Tischlereibetrieb als sogenannter störender Gewerbebetrieb in einem Mischgebiet nicht zulässig. Die Zulässigkeit des Vorhabens kann nun nicht dadurch herbeigeführt werden, dass dem Bauherrn in der Baugenehmigung zahlreiche Auflagen, welche eine Begrenzung der Lärmemissionen bezwecken, gemacht werden. Die Rechtsprechung verlangt vielmehr im Baugenehmigungsverfahren eine typisierende Betrachtungsweise. Die Baugenehmigungsbehörde hat somit zu prüfen, ob das geplante Vorhaben typischerweise in dem im Bebauungsplan festgesetzten Baugebietstyp zulässig ist. Eine fehlende Zulässigkeit kann nicht durch zahlreich Nebenbestimmungen herbeigeführt werden.

Auch in einem Gebiet, dass bauplanungsrechtlich dem Innenbereich zuzuordnen ist, und für das kein Bebauungsplan aufgestellt worden ist, gelten diese Grundsätze. In diesem Fall hat die Baugenehmigungsbehörde zu prüfen, welchem Baugebietstyp –also beispielsweise einem allgemeinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet- die vorhandene Bebauung entspricht. Ist das geplante Vorhaben in dem festgestellten Baugebietstyp nicht zulässig, muss die Baugenehmigung versagt werden.

Abzugrenzen ist der Fall einer unzulässigen maßgeschneiderten Baugenehmigung von dem Fall, in dem ein untypisches Vorhaben in einem Baugebiet verwirklicht werden soll, in dem Bauvorhaben dieser Art eigentlich nicht zulässig sind. Ein derartiges Vorhaben kann durchaus zulässig sein. Hierbei handelt es sich regelmäßig um Fälle, in denen das konkrete Bauvorhaben seiner Größe nach erheblich von dem typischen Erscheinungsbild eines derartigen Vorhabens abweicht. So hat die Rechtsprechung entschieden, dass eine kleine Tischlerei auf einer Grundfläche von lediglich 25 m² ein nichtstörender Gewerbebetrieb ist, der in einem Mischgebiet oder sogar in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sein kann.

Die Abgrenzung zwischen einer unzulässigen maßgeschneiderten Baugenehmigung und einem unter Umständen zulässigen für das Baugebiet untypischen Vorhaben ist häufig nicht leicht. Betroffene sollten sich daher bereits in einem frühen Stadium des Genehmigungsverfahrens anwaltlich beraten lassen, um eine rechtlich tragfähige Argumentation für ihren Standpunkt zu entwickeln.

Münster, 18.02.2011

Dr. Frank Schulze, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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