Vorweggenommene Erbfolge und Absicherung des Erblassers

Aus unterschiedlichen, nicht zuletzt steuerlichen Gründen kann die Übertragung von Vermögenswerten auf Kinder zu Lebzeiten sinnvoll sein (sog. vorweggenommene Erbfolge). Gemeinsam ist den hier skizzierten Modellen, dass der Begünstigte eine Gegenleistung erbringt. Wer Vermögen weggibt, möchte ja nicht sämtliche Sicherheiten für sein Alter verlieren. Nachfolgend sollen Gestaltungshinweise bei einer geplanten Immobilienübertragung gegeben werden.

I.Nießbrauch

In dem Übergabevertrag kann ein Nießbrauchsvorbehalt zugunsten dessen vereinbart werden, der Grundbesitz zu seinen Lebzeiten überträgt. Der Nießbraucher ist berechtigt, sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Klassischerweise handelt es sich um Miet- und Pachteinnahmen. Im Gegenzug trägt der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Dazu zählen neben kleineren Reparatur- und Instandhaltungskosten auch die Nebenkosten einschließlich laufender Versicherungsprämien sowie private und öffentliche Lasten. Für außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen haftet aber der (neue) Eigentümer. Abweichende Regelungen bis hin zur völligen Freistellung des Nießbrauchers von allen Kosten sind zulässig.

Die Einräumung eines Nießbrauchsrechts kommt in aller Regel nur bei der Übertragung von vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern in Betracht. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist die Einräumung des nachstehend beschriebenen Wohnrechts des gegebene Sicherungsmittel.

II. Wohnungsrecht und Wohnrecht

Hierbei handelt es sich um die häufigste Absicherung bei der Übertragung von Wohneigentum auf die nächste Generation. Durch die Einräumung eines Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) behält der bisherige Eigentümer das Recht, sein Haus, seine Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das evtl. zusätzlich schon von der jungen Generation mitbewohnt wird, alleine zu nutzen. Das Eigentum hingegen wird schon zu Lebzeiten auf die nachfolgende Generation übertragen. Sind nach der Übertragung mehr als 10 Jahre vergangen und wird der Wohnungsberechtigte pflegebedürftig und dadurch evtl. zusätzlich sozialhilfebedürftig, so hat das Sozialamt keine Zugriff mehr auf das zuvor übertragene Eigentum. Auch aus diesem Grunde kann es sich empfehlen, Immobilienbesitz rechtzeitig vor dem Beginn eigener Gebrechlichkeit auf die nächste Generation zu übertragen. Möglich ist aber auch, dass eine Immobilie übertragen wird und beide Generationen vereinbaren, sämtliche Räumlichkeiten des Objektes etwa eines größeren Einfamilienhauses, gemeinschaftlich zu nutzen. Man spricht dann von einem Wohnrecht (§ 1090 BGB).

III. Leibrente

Eher seltener aber durchaus nicht unüblich ist Übertragung von Grundbesitz gegen Zahlung einer Leibrente durch den Erwerber. Im Grunde handelt es sich hierbei um die besondere Art eines Kaufvertrages, wo der Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in monatlichen Raten gezahlt wird. Dabei gibt es wiederum die unterschiedlichsten Modelle. Die Leibrente kann lebenslänglich gezahlt werden oder nur als Zeitrente. Selbstverständlich kann die Zahlungsverpflichtung des Grundstückserwerbers auch im Grundbuch abgesichert werden.

Neben den oben vorgestellten gibt es weitere Absicherungs-Modelle, wie Dauerwohnrecht, Altenteil oder Grundschuld. Der Notar berät, welcher Typus sich entsprechend den Besonderheiten des Einzelfalles anbietet.

IV. Erbverzicht

Wenn Grundbesitz von der Elterngeneration auf nur eines von mehreren Kindern übertragen wird und diese Übertragung in der Regel auch noch schenkweise erfolgt, fühlen sich die anderen Kinder in der Regel benachteiligt. Deshalb wird eine solche Übertragung in der Regel verbunden mit einem Erbverzicht des begünstigten Kindes. Nicht selten enthält eine solcher Übertragungsvertrag auch die Verpflichtung des Kindes, seine Geschwister sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt "auszuzahlen", also eine gewisse Entschädigung dafür zu zahlen, dass es den Grundbesitz zu alleinigem Eigentum übertragen bekommen hat. Auch hier sind vielfältige Variationen denkbar, die Gegenstand der notariellen Beratung sind.

So empfiehlt es sich in diesen Fällen ferner regelmäßig, dass Eltern, die Grundbesitz zu ihren Lebzeiten übertragen, für sich ein gemeinschaftliches notarielles Testament beurkunden lassen, wo sie unabhängig von der vorweggenommenen Übertragung Regelungen für den eigenen Todesfall und das Erbrecht der übrigen Kinder treffen. Zu den Vorteilen eines notariellen Testaments gegenüber einem bloß eigenhändigen, handschriftlichen Testament verweisen wir auf unsere Ausführungen in dem weiteren Artikel "Warum notarielles Testament".

Bernd Meisterernst, Rechtsanwalt und Notar

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